عضو انجمن علمی گردشگری ایران گفت: با توجه به تحولاتی که در کشور به خصوص نواحی جنوبی و مرکز ایران در نتیجه تغییرات آب و هوایی در حال رخ دادن است، آینده زیست بوم ناحیه خزری به خصوص استان گیلان به شدت تهدید می شود که می تواند شرایط شکننده ای را برای این منطقه ایجاد کند.

براساس آمارهای موجود از دوره های نخستین سرشماری در کشور(۱۳۳۵)، نسبت جمعیت شهری به روستایی چیزی در حدود ۳۲ به ۶۸ درصد بوده است. به این معنی که ۳۲ درصد از جمعیت ایران ساکن در نقاط شهری و ۶۸ درصد در نواحی روستایی ساکن بوده اند. نکته ای که باید به آن اشاره کرد، چرخش بار جمعیتی به سمت سکونتگاه های شهری است. به این مفهوم که امروزه نسبت جمعیت شهری به روستایی کاملا معکوس شده و به ۲۴ تا ۲۶ درصد جمعیت روستایی در برابر ۷۴ تا ۷۶ درصد جمعیت شهری رسیده است.

اگر بخواهیم به روند تاریخی و چرایی این موضوع بپردازیم باید اینطور مطرح کرد که با گذشت زمان و شکل گیری دولت مدرن و ماشینیزه شدن شهرها، نیروی ماشین و به دنبال آن وقوع تحولات مختلف سیاسی و اجتماعی از جمله اصلاحات ارضی و انتقال صنعت به کشور، تمام نیروهای پیشران تحول، در خدمت شهرها قرار گرفته و آنها را به فضاهایی آرمانی برای کار، کسب درآمد و گذران اوقات فراغت مبدل ساخته است.

در نتیجه این تغییرات بر تعداد شهرها افزوده شد، مدنیت شهری هرچند وارداتی باعث شکل گیری قوانین متعدد در حوزه های مختلف کار و سبک زندگی گردید و ساعات کاری و تنظیم آن باعث پیدایش اوقات فراغت شد. این در حالی بود که در این زمان با توجه به اندازه، بافت و کالبد شهری، ارتباط انسان شهرنشین با محیط طبیعی گسسته نبوده و شهرها رنگ و لعاب روستایی داشتند و یا در مجاورت با محیط های طبیعی قرار گرفته بودند. در ابتدا جذابیت محیط های شهری باعث شکل گیری رویدادهای اجتماعی مانند «پرسه زنی در فضاهای عمومی شهر»، تماشای تئاتر خیابانی، شرکت در مراسم های گروهی، حضور در سینما و تماشای فیلم و... شد. با گذر زمان و همگانی شدن رسانه های جمعی بخصوص تلویزیون، حضور در فضاهای بیرونی به داخل خانه ها کشیده شد و کم کم شهرها جذابیت خود را تحت تاثیر تراکم پذیری بی ضابطه از دست دادند. در واقع فضاهای شهری به محیط هایی شلوغ و پرتردد و متراکم تبدیل شده و با گسترش زایش شهری، نوعی شهرنشینی سزارین شده(بی هویت) شکل گرفت که در این هنگام دیگر شهر جایی برای گذران اوقات فراغت نبود.

به تدریج با توجه به شرایط حاکم بر زندگی شهری در ایران و بخصوص رواج نیروی ماشین در شهرهای بزرگ، حرکت به سمت نواحی پیراشهری و حضور در محیط های روستایی بیشتر مورد اقبال گروه های خاص شهری مانند نظامیان، سیاسیون و بعدا بازاریان قرار گرفت. این امر شروع ماجرای ویلاداری بیرون از شهر را رقم زد.

مفهومی که به سرعت به عنوان یک عامل هویت بخش مورد توجه قرار گرفت و عاملی برای تعیین و تعریف طبقه اجتماعی شد. با گسترش اتومبیل های شخصی و افزایش زیرساخت ها بخصوص راه های ارتباطی دامنه این سبک از زندگی گسترش پیدا نموده و احداث جاده های بین شهری و روستایی زمینه را برای حضور گسترده مردم در عرصه های روستایی و پیراشهری فراهم نمود. در نتیجه امکان حضور مردم  در شهرهای شمالی فراهم شد.

دکتر محمدتقی رهنمایی، عضو انجمن علمی گردشگری ایران در نشست علمی تخصصی با اعضای گروه مطالعات ناحیه ای پژوهشکده محیط زیست جهاد دانشگاهی گیلان، به اثرات کالایی شدن زمین در ناحیه خزری اشاره و اظهار کرد: با گذر زمان و افزایش نیروهای دافعه شهری و جذابیت نیروهای جاذب روستایی، حرکت شهرنشین ها به سمت روستاها، برای گذران اوقات فراغت با شتاب بیشتری دنبال شد. در نتیجه با افزایش تقاضا برای خرید زمین، بازار زمین و املاک شکل گرفته و نظام بنگاه داری املاک رونق پیدا کرد و لذا عملکرد زمین و ویلاها از کارکرد فراغتی به تجارتی تبدیل شده که به نوعی نمایشگر سوداگری زمین است.

وی افزود: تقاضا برای داشتن زمین و ویلا باعث شکل گیری نوعی بازار رقابتی گردید که در آن طرف تقاضا حاضر بود برای تملک زمین، گاها بیشتر از ارزش واقعی یک ملک هزینه بپردازد. این امر بازار زمین و مسکن را در نواحی روستایی و شهری سواحل خزری دچار اختلال و بی ثباتی نموده و باعث شکل گیری حباب قیمتی شد. در این صورت در بازار حبابی، قیمت‌ها شدیدا نوسانی و براساس عرضه و تقاضا(بدون توجه به ارزش ذاتی زمین) معامله می شوند و سوداگری زمین که ریشه در اقتصاد سیاسی کشور دارد باعث شده یکی از اهداف اصلی خرید زمین و ملک، تجارت و حفظ سرمایه باشد.

استاد برجسته دانشگاه تهران در حوزه مطالعات محیطی و برنامه ریزی شهری، با اشاره به نقش اقلیم و موقعیت جغرافیایی مناسب در تقاضای زمین، تصریح کرد: امروزه استان های شمالی مانند مازندران با کمبود عرضه زمین در معاملات ملکی بخصوص برای ساخت ویلا و گردشگری خانه های دوم مواجهه می باشند. پس از مازندران، هجوم به سمت استان های گلستان و گیلان آغاز شد که در سال های اخیر این روند در استان گیلان با شتاب بیشتری در حال وقوع است.

نبود شرایط مناسب و مشابه اقلیمی خزری در سایر نواحی روستایی کشور

رهنمایی، عوامل موثر بر شکل گیری بازار زمین و کلایی شدن آن در ناحیه خزری بخصوص استان گیلان را برشمرد و عنوان کرد: در شکل گیری بازار سوداگرانه زمین در شمال ایران بخصوص استان گیلان که می توان از آن به عنوان کالایی شدن زمین نیز نام برد، عوامل مختلفی از جمله شرایط مناسب آب و هوایی حاکم بر نواحی روستایی و منظر طبیعی آنها در برابر تنش های زندگی شهری و تغییرات مداوم محیط های شهری، بهره وری پایین نظام های اقتصادی در روستاها بخصوص دامداری و کشاورزی در برابر قیمت بسیار بالای زمین، راندمان بسیار پایین بسیاری از فعالیت های کشاورزی و دامی به دلیل سرانه کم، احترام به ارزش و جایگاه مالکیت در نظام اسلامی و عدم امکان وضع قوانین بازدارنده ملکی و استفاده از تجارب کشورهای غیر اسلامی،    نبود نظارت دقیق بر بازار زمین و ملک در نظام شهری و روستایی و شکل گیری اقتصاد حبابی زمین، قیمت بسیار پایین زمین در نوار شمالی کشور و نبود دستگاه نظارتی، توزیع تقریبا مناسب خدمات در نواحی روستایی و شهری و برخورداری آنها از خدمات مناسب زیربنایی و روبنایی که زمینه تقاضا هرچه بیشتر را برای خرید زمین فراهم می کند نقش دارد.

وی با اشاره به روستایی بودن سپهر جغرافیایی ناحیه خزری و قدرت چانه زنی پایین روستاییان به دلیل نداشتن پایگاه قوی اقتصادی و سیاسی، اضافه کرد: نبود شرایط مناسب و مشابه اقلیمی خزری در سایر نواحی روستایی کشور موجب شده تقاضا برای خرید زمین و ملک متعادل نباشد. همچنین قانون ارث و تقسیم اراضی بین وراث و کاهش سطح تولید، زمینه را برای فروش اراضی تفکیکی فراهم می کند.

عضو انجمن علمی گردشگری ایران، خرید و فروش بی ضابطه و خارج از محدوده نیاز واقعی زمین را سبب شکل گیری بازار حبابی و کالایی شدن زمین در ناحیه خزری دانست که می تواند در دو جهت منفی و مثبت تبعاتی به همراه داشته باشد.

وی ادامه داد: یکی از تبعات مثبت معاملات ملکی در ناحیه شمالی که متاسفانه به دلیل شرایط تورمی سال های اخیر جایگاه خود را از دست داده است، بهبود کیفت زندگی روستاییان دارای زمین در نتیجه استفاده از ارزش افزوده زمین است. در بسیاری از موارد روستاییان از درآمد حاصل از فروش بخشی از زمین زراعی یا باغی برای ارتقای کیفیت مسکن و امکانات زندگی استفاده کرده که این امر موجب افزایش احساس رضایت و کاهش مهاجرت به شهر می شد.

رهنمایی، تضادهای اجتماعی، پدید آمدن مشکلات و تعارضات فرهنگی، ایجاد تفاوت های سبک زندگی در نواحی پیرامونی و تعارضات بومی و قومی را از جمله تبعات منفی کالایی شدن زمین دانست و بیان کرد: جدای گزینی اکولوژی در نظام سکونتگاهی ناحیه خزری مفهومی است که در نظام شهری از دیرباز مطرح بوده و در نظام فرهنگی جومع انسانی ادوار گذشته به دلیل همگنی های فرهنگی و بافت اجتماعی که بیشتر قومی - قبلیه ای بوده بیشتر مطرح بوده است. امروز با تحولات گسترده در ساختارهای فرهنگی و باور های اجتماعی، این مفهوم دیگر به آن معنا نمی تواند تعریف شود؛ چراکه با جهانی شدن فرهنگ ها و رنگ باختن مرزها و محدودیت های سیاسی، بخصوص با ورود رسانه های گسترده اجتماعی، جهان - دهکده ها مطرح شده، به گونه ای که رویدادهای روزمره جهان، توسط انبوهی از رسانه ها صوتی و تصویری، بصورت رویدادهای جاری در یک دهکده روستایی، در حال انتشار است و دیگر نمی توان مانع از ورود باور ها و اندیشه های جهانی حتی به دورترین نقاط سکونتگاهی شد لذا باید پذیرفت که پدیده جهانی شدن به سرعت تمام جوانب زندگی بشری را تحت تاثیر خود قرار داده است.

لزوم جلوگیری از خرید و فروش زمین و ملک بدون سند

وی ادغام اجتماعی و فرهنگی مردم شهری و روستایی را اجتناب ناپذیر دانست و اظهار کرد: قوم گرایی در حال از بین رفتن است و در نتیجه باید به جای تاکید بر جلوگیری از ادغام اجتماعی و ایجاد تقابل قومیتی به فکر هم افزایی و همگرایی بود و این پروسه را تا زمانی ادامه داد که تنوع اکولوژیکی به عنوان یک اصل پذیرفته شود. به این معنی که اقوام با همه تفاوت هایی که دارند باید به راحتی در کنار همدیگر زندگی کنند. پس باید پذیرفت در جهانی که رسانه، اندیشه و افکار را نشانه می روند، محدودیت های فیزیکی و قانونی و عرفی نمی تواند مانع حضور افراد با گرایشات فرهنگی و قومی و قبیله ای در کناه هم باشد لذا در ناحیه شمالی به جای نگرانی از تغییرات اکولوژیکی می توان با تدوین یک ساختار مدیریتی درست، منسجم و منطقی، ضمن کنترل روند کالایی شدن زمین، زمینه را برای شکل گیری بافت اجتماعی متحد و یکپارچه فراهم نمود که این امر می تواند امنیت ملی را نیز تقویت کند.

عضو  انجمن جغرافیای ایران، با اشاره به چالش های ناشی از کالایی شدن زمین در نظام های سکونتگاهی گیلان و آینده آن، خاطرنشان کرد: تراکم جمعیت در گیلان براساس آخرین آمار حدودا ۱۷۰ نفر در کیلومترمربع می باشد که یکی از متراکم ترین عرصه های زیست انسانی در ایران است. به این ترتیب با توجه به استقبالی که به زندگی در گیلان وجود دارد آینده نظام سکونتگاهی در این استان نگران کننده خواهد بود.

عضو انجمن علمی گردشگری ایران اضافه کرد: از آنجایی که تاکنون تمام تحولات پیشران در ارتباط با رشد و توسعه در اختیار هسته های برتر شهری بوده و در مقابل توجه کمتری به فضاهای پیرامونی و روستاها و بحران های مربوط به آنها شده است، این امر سبب انزوای بیشتر فضاهای روستایی و در حاشیه قرار گرفتن آنها در تمام ابعاد توسعه از جمله اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و کالبدی و زیست محیطی شده است. این امر در نواحی شهری و روستایی استان های شمالی به خصوص گیلان به خوبی مشهود است.

وی با بیان اینکه وضعیت شکننده اقتصادی و اجتماعی گیلان را مستعد هرگونه تغییر می کند، متذکر شد: اگر روند حاکم مدیریت نشود، با توجه به تحولاتی که در کشور به خصوص نواحی جنوبی و مرکز ایران در نتیجه تغییرات آب و هوایی در حال رخ دادن است، آینده زیست بوم ناحیه خزری به خصوص استان گیلان به شدت تهدید می شود که می تواند شرایط شکننده ای را برای این منطقه ایجاد نماید.

رهنمایی، جلوگیری از خرید و فروش زمین و ملک بدون سند، راه اندازه سامانه یکپارچه تعیین کاربری زمین در ناحیه خزری، ارائه تسهیلات و یا کاهش هزینه های تبدیل اسناد عادی به رسمی، انجام قانونمند معاملات زمین و ملک در چارچوب های مالی مشخص و تسریع در روند تهیه و تکمیل بانک اطلاعات زمین و املاک(کاداستر) را از جمله مهمترین راهکارهای جلگوگیری از کالایی شدن زمین در ناحیه خزری دانست و بیان کرد: ضروری است با توجه به ساختار جغرافیای طبیعی و انسانی ناحیه خزری از جمله گیلان بحث گردشگری ساحلی و کوهستانی و همچنین فعالیت های کشاورزی و صنایع وابسته به آن با جدیت بیشتری مورد توجه قرار گرفته تا از یک سو موجب ماندگاری جمعیت جوان و افزایش زالد و ولد و خارج شدن استان از بحران پیری شده و از سوی دیگر با رونق فعالیت های کشاورزی و تمایل به کشت و تولید، روند فروش زمین و کالایی شدن آن کنترل گردد.